Według art. 69 Ustawy z dnia 29.08.1997 roku „Prawo bankowe”. (Dz. U. Nr 140, poz. 939 z późniejszymi zmianami) przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Hipoteka jest główną formą zabezpieczenia i oznacza prawo, na mocy, którego bank będzie mógł dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości lub praw do nieruchomości. Prawo to może być ustanowione na nieruchomości kredytobiorcy, oraz innych osób, które są właścicielami bądź wieczystymi ich użytkownikami, pod warunkiem wyrażenia zgody na jej ustanowienie. Hipoteka ustanowiona na nieruchomości utrzymuje się do wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, oraz nie ulega przedawnieniu. Wierzytelność banku musi zostać wpisana na pierwszym miejscu w księdze wieczystej nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu.

Poza hipoteką, banki w umowach kredytowych stosują także dodatkowe zabezpieczenia, do których należy zaliczyć:

• Cesja praw z umowy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, stosowana jest w celu zabezpieczenie banku jak i kredytobiorcy oz zdarzeń losowych.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stosowane jest w przypadku kiedy kwota kredytu przekracza określony przez bank wskaźnik LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości).
• Ubezpieczenie pomostowe ustanowione jest do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz danego banku. Po dostarczeniu przez kredytobiorcę do banku odpisu księgi wieczystej z dokonanym wpisem, bank znosi te ubezpieczenie.
• Cesja praw z ubezpieczenia na życie stosowana jest obowiązkowo coraz częściej przez bank jako dodatkowe zabezpieczenie hipoteki.
• Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy jest także coraz częściej stosowane przez banki, jednak okres ubezpieczenia jest krótszy niż 5 lat. Jednak należy pamiętać, iż ubezpieczenie te ma zastosowanie kiedy kredytobiorca został zwolniony z pracy np. poprzez grupowe zwolnienia, redukcja etatów itp.

Wybierając rodzaj rat kredytowych należy wziąć pod uwagę kilka istotnych informacji:

• Rata malejąca przez pierwszych kilka lat jest znacznie większa, niż rata stała, ponieważ od początku spłacana jest większa równa kwota kapitału, niż w ratach stałych
• Odsetek w ratach równych znacznie więcej się nadpłaca, niż w ratach malejących, gdyż od początku spłacania kwoty kredytu, głównym składnikiem rat równych są odsetki, a nie kapitał, tak jak to jest w ratach malejących .
• Aby otrzymać kredyt w ratach malejących, taki sam jak w ratach równych, bardzo często jest wymagany większy dochód. Tak więc dla wielu osób, ze względu na zdolność kredytową, kredyt malejący nie jest dostępny.

Okres kredytowania zależy głównie od wieku kredytobiorcy i jego zdolności kredytowej. Jednak poza wspomnianymi czynnikami należy pamiętać, iż maksymalny okres kredytowania w większości banków jest 30 lat, aczkolwiek są także banki które udzielają kredyt na 45 czy nawet 50 lat. Przy maksymalnym okresie kredytowania banki wprowadziły także ograniczenie wiekowe, polegające na tym, iż ostatnia rata kredytowa musi być spłacona przed osiągnięciem najczęściej 70 lub 75 lat. Aczkolwiek na rynku bankowym można znaleźć kilka banków, które udzielają kredyt do 80 roku życia, a przy zrobieniu cesji z polisy na życie, nawet kilka lat dłużej.

Zdolność kredytowa jest to zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami, które są zapisane w umownych terminach spłaty. Pozytywna ocena zdolności kredytowej jest warunkiem udzielenia kredytu. Analiza zdolności kredytowej dokonywana jest na podstawie dochodów, liczby osób pozostających na utrzymaniu w gospodarstwie domowym, miesięcznych kosztów utrzymania nieruchomości, samochodu, a także na podstawie posiadanych zobowiązań tj. limity debetowe, kart kredytowe, kredyty: ratalne, gotówkowe samochodowe, mieszkaniowe itp. oraz innych stałych co miesięcznych kosztów np. alimentów.

W każdym banku można wcześniej spłacić kredyt, jednak tylko w kilku bankach można to zrobić przez cały okres kredytowania bezpłatnie. W większości banków przez pierwsze 3 lub 5 lat nadpłacić bez żadnych prowizji można do 30% kredytu, a powyżej tej kwoty banki pobierają prowizję od 1% do 5%. Po tym okresie w większości banków kredyt można spłacić bez prowizji. Jednak zdarzają się też banki, które pobierają prowizję przez cały okres kredytowania np. 1% min. 100 zł.

Oprocentowanie kredytu składa się ze stopy bazowej i marży bankowej.
Stopa bazowa może być stała lub zmienna. Jednak obecnie banki w kredytach hipotecznych stosują zmienną stopę bazową, która jest rynkową stopą referencyjną, po której największe banki udzielają sobie kredytu na rynku międzybankowym w danej walucie. Do rynkowych stóp referencyjnych należą: WIBOR, EURIBOR, LIBOR.
Marża bankowa jest stałą wartością wpisaną w umowie kredytowej, będąca zarobkiem banku. Wyrażona jest w punktach procentowych.

WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) jest stopą procentową kredytów oferowanych na polskim rynku międzybankowym, ustalaną na podstawie ofert złożonych przez 13 banków.
EURIBOR (ang. Euro Interbank Offered Rate) jest stopą procentową kredytów oferowanych w strefie EURO przez jeden bank drugiemu. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków strefy EURO, które jest ustalane przez FBE - Federation Bancaire de L'Union Europeenne w Brukseli i publikowane o godzinie 11.00.
LIBOR (ang. London Interbank Offered Rate) jest stopą procentową kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez 4 największe banki: Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays, National Westminster i jest ustalana o godzinie 11.00 czasu GMT.

Ryzyko kursorowe jest ryzykiem polegającym na tym, iż w momencie niekorzystnej zmiany kursu walutowego może nastąpić zwiększenie zobowiązań lub zmniejszenie należności w transakcjach zagranicznych w przeliczeniu na walutę krajową. Związane jest o ze zmianą kursów poszczególnych walut na rynku międzynarodowym, powstająca w sytuacji ukształtowania się niekorzystnej relacji między dwoma walutami, w szczególności między walutą krajową i zagraniczną. Ponoszenie ryzyka kursowego ściśle jest powiązane z wyborem waluty, w której transakcja ma być rozliczana.
W kredytach hipotecznych ryzyko kursowe występuję w następujących przypadkach:

• Kredytobiorca podpisuje umowę w której znajduje się kwota danej waluty obcej np. 100 000 EUR. W dniu podpisania umowy kredytowej, waluta ma określony kurs np. 4 zł. Od momentu podpisania umowy do momentu wypłaty transzy lub kilku transz mija określony czas. W tym czasie, kurs danej waluty zmienia się. W sytuacji kiedy w międzyczasie kurs danej waluty pójdzie do góry (PLN się osłabi), kredytobiorca na różnicy kursowej jest zarobiony. W sytuacji kiedy kurs danej waluty pójdzie w dół (PLN się umocni), kredytobiorca będzie zobowiązany dopłacić zbywcy nieruchomości powstałą różnicę.
• Przy spłacie rat kredytowych. Jeśli kurs danej waluty obcej pójdzie w dół (PLN się osłabi), kredytobiorca będzie miał do zapłacenia większe raty kredytowe. Natomiast jeśli kurs danej waluty obcej pójdzie w górę (PLN się umocni), kredytobiorca będzie miał do zapłacenia mniejsze raty kredytowe.

Spread walutowy jest to różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej pary walutowej. np. EUR/PLN, CHF/PLN. W przypadku kredytów hipotecznych, kredyt jest wypłacany po (niższym) kursie kupna. Natomiast spłata kredytu następuje po (wyższym) kursie sprzedaży. Obecnie spread walutowy w kredytach hipotecznych jest na poziomie od 4,9% do 13,9%.

Zanim wybierzemy walutę kredytu należy odpowiedzieć sobie na kilka istotnych pytań:

• O jaką kwotę kredytu będziemy wnioskować?
• Na jaki okres będziemy brali kredyt?
• Czy posiadamy jakiś wkład własny?
• W jaki sposób będzie wypłacany kredyt – jednorazowo czy w transzach?
• Jakie są nasze dochody i stałe obciążenia?
• Jaki jest aktualnie kurs waluty obcej?
• Czy w razie niekorzystnych dla nas wahań kursu walut będzie stać nas na spłatę kredytu?

Odpowiadając dopiero szczegółowo na powyższe pytania, można wtedy odpowiedzieć na pytanie jakiej walucie warto wziąć kredyt.
Mimo, że obecnie niższe jest oprocentowanie kredytu w EURO i CHF od kredytu w PLN, to jednak należy pamiętać, iż przy mniejszych kwotach kredytu lub krótkim okresie kredytowania różnica w racie i nadpłaconych odsetkach jest relatywnie niewielka, a kredytobiorca może niepotrzebnie narażać się na ryzyko kursowe. Przy dużych kredytach i dłuższych okresach kredytowania różnica w racie dla kredytów w walucie obcej i polskiej odgrywa już znacząco różnice, a raty w walucie obcej są nawet o ponad 30% mniejsze. Tak więc przy takiej różnicy raty warto zaryzykować spłatę kredytu dla waluty obcej.

Z kredytu preferencyjnego z dopłatami do oprocentowania przez 8 lat mogą skorzystać zarówno rodziny jak i osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno dziecko. W przypadku kiedy docelowy kredytobiorca nie posiada zdolności kredytowej, umowa kredytowa może być zawarta także przez inne osoby, będące z docelowym kredytobiorcą spokrewnione lub spowinowacone np. rodzeństwo, ojczym. Jednak należy pamiętać, iż maksymalna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego nie może przekroczyć 75 m² i 140 m².

Biuro Informacji Kredytowej S.A. jest instytucją która wspomaga prace banków oraz inne instytucje kredytujące przy podejmowaniu decyzji kredytowej. W BIK-u gromadzona jest historia kredytowa klientów banków, zarówno pozytywna jak i negatywna. Tak więc usunięcie danych z BIK-u jest tylko możliwe na pisemny wniosek banku lub innej instytucji kredytującej, którzy są jednocześnie dysponentami danych i pierwotnymi administratorami.

LTV (Loan To Value) jest to wskaźnik pokazujący jaki jest stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Czym wyższy jest wskaźnik LTV, tym mniejszy jest wymagany przez bank wkład własny. Obecnie ponad 60% banków daje kredyt w walucie polskiej na 100% LTV. Natomiast w walucie obcej (EURO i CHF) tylko kilka banków daje kredyt na 100% wartości nieruchomości.

Wyceny nieruchomości w większości banku wykonuje rzeczoznawca współpracujący z danym bankiem. Jednak za dokonanie wyceny nieruchomości, większość banków żąda opłatę, która coraz częściej trzeba dokonać przy złożeniu wniosku. Koszty opłat są zróżnicowane od 200 zł do 900 zł. Jednak w przypadku niektórych banków oraz nieruchomości, konieczne jest zrobienie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, który znajduje się na liście danego banku. Koszt operatu jest indywidualnie negocjowany przez klienta.

Księga wieczysta jest dokumentem prawnym, określający stan prawny danej nieruchomości. Składa się z IV działów, w których znajdują się: dokładne informacje dotyczące danej nieruchomości, dane właściciela nieruchomości, występujące ograniczone prawa rzeczowe np. służebność osobista, a także wpisywane są hipoteki na rzecz danych wierzycieli.