Poradnik Kredytobiorcy

Według art. 69 Ustawy z dnia 29.08.1997 roku „Prawo bankowe”. (Dz. U. Nr 140, poz. 939 z późniejszymi zmianami) przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Hipoteka jest główną formą zabezpieczenia i oznacza prawo, na mocy, którego bank będzie mógł dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości lub praw do nieruchomości. Prawo to może być ustanowione na nieruchomości kredytobiorcy, oraz innych osób, które są właścicielami bądź wieczystymi ich użytkownikami, pod warunkiem wyrażenia zgody na jej ustanowienie. Hipoteka ustanowiona na nieruchomości utrzymuje się do wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, oraz nie ulega przedawnieniu. Wierzytelność banku musi zostać wpisana na pierwszym miejscu w księdze wieczystej nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu.

Poza hipoteką, banki w umowach kredytowych stosują także dodatkowe zabezpieczenia, do których należy zaliczyć:

Cesja praw z umowy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, stosowana jest w celu zabezpieczenie banku jak i kredytobiorcy od zdarzeń losowych.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stosowane jest w przypadku kiedy kwota kredytu przekracza określony przez bank wskaźnik LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości).

Ubezpieczenie pomostowe ustanowione jest do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz danego banku. Po dostarczeniu przez kredytobiorcę do banku odpisu księgi wieczystej z dokonanym wpisem, bank znosi te ubezpieczenie. W czasie kiedy nie jest wpisany bank w księdze wieczystej banki stosują podwyższenie marży bankowej od 0,3 pkt. proc. do 2 pkt. proc.

Cesja praw z ubezpieczenia na życie stosowana jest obowiązkowo coraz częściej przez banki jako dodatkowe zabezpieczenie hipoteki. Minimalne okres ubezpieczenia jakie banki wymagają to okres 3 letni. Jednakże są banki, które ten rodzaj ubezpieczenia wymagają przez cały okres kredytowania.

Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy jest także coraz częściej stosowane przez banki, jednak okres ubezpieczenia jest zazwyczaj na 4 lata. Jednak należy pamiętać, iż ubezpieczenie te ma zastosowanie kiedy kredytobiorca został zwolniony z pracy np. poprzez grupowe zwolnienia, redukcja etatów itp. Utrata pracy nie może być rozwiązana za porozumieniem stron lub umowa została wypowiedziana z przyczyn leżących po stronie pracownika

Wybierając rodzaj rat kredytowych należy wziąć pod uwagę kilka istotnych informacji:

Rata malejąca przez pierwszych kilka lat jest znacznie większa, niż rata stała, ponieważ od początku spłacana jest większa równa kwota kapitału, niż w ratach stałych

Odsetek w ratach równych znacznie więcej się nadpłaca, niż w ratach malejących, gdyż od początku spłacania kwoty kredytu, głównym składnikiem rat równych są odsetki, a nie kapitał, tak jak to jest w ratach malejących .

Aby otrzymać kredyt w ratach malejących, taki sam jak w ratach równych, bardzo często jest wymagany większy dochód. Tak więc dla wielu osób, ze względu na zdolność kredytową, kredyt malejący nie jest dostępny.

Okres kredytowania zależy głównie od wieku kredytobiorcy i jego zdolności kredytowej. Jednak poza wspomnianymi czynnikami należy pamiętać, iż maksymalny okres kredytowania w większości banków jest 30 lat, aczkolwiek są także banki które udzielają kredyt na 35 lat. Przy maksymalnym okresie kredytowania banki wprowadziły także ograniczenie wiekowe, polegające na tym, iż ostatnia rata kredytowa musi być spłacona przed osiągnięciem najczęściej 70 lub 75 lat. Aczkolwiek na rynku bankowym można znaleźć kilka banków, które udzielają kredyt do 80 roku życia. Jednak przy kredytach do 80 lat niektóre banki wymagają zrobienia cesji z polisy na życie.

Zdolność kredytowa jest to zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami, które są zapisane w umownych terminach spłaty. Pozytywna ocena zdolności kredytowej jest warunkiem udzielenia kredytu. Analiza zdolności kredytowej dokonywana jest na podstawie dochodów, liczby osób pozostających na utrzymaniu w gospodarstwie domowym, miesięcznych kosztów utrzymania nieruchomości, samochodu, a także na podstawie posiadanych zobowiązań tj. limity debetowe, kart kredytowe, kredyty: ratalne, gotówkowe samochodowe, mieszkaniowe itp. oraz innych stałych co miesięcznych kosztów np. alimentów.

Obecnie banki nie udzielają już kredytów hipotecznych w walucie obcej osobom, które zarabiają w walucie polskiej. Jedynie osoby zarabiające w walucie obcej mogą starać się o otrzymanie kredytu w walucie obcej, przy czym waluta kredytu musi być tożsama z walutą dochodu. A więc osoba zarabiająca w EURO może ubiegać się o kredyt w EURO, a osoba pracująca w funtach brytyjskich może ubiegać się o kredyt także tylko w funtach brytyjskich.

Jednak liczba banków udzielająca kredytyw walucie obcej jest ograniczona.

W każdym banku można wcześniej spłacić kredyt, jednak w większości banków przez pierwsze 3 lub 5 lat spłaty kredytu, banki pobierają prowizję od 1 do 3%. Ponadto w niektórych bankach bez żadnych prowizji można nadpłacać do 30%, czy nawet 50% kredytu, a powyżej tej kwoty banki pobierają prowizję od 1% do 3%. Po tym okresie w większości banków kredyt można spłacić bez prowizji. Jednak zdarzają się też banki, które pobierają prowizję przez cały okres kredytowania np. 2%, jednak nie mniej niż 200 zł.

Oprocentowanie kredytu składa się ze stopy bazowej i marży bankowej. Stopa bazowa może być stała lub zmienna. Jednak obecnie banki w kredytach hipotecznych stosują zmienną stopę bazową, po której największe banki udzielają sobie kredytu na rynku międzybankowym w danej walucie. Do rynkowych stóp procentowych należy m.in. WIBOR. Marża bankowa jest stałą wartością wpisaną w umowie kredytowej, będąca zyskiem banku i jest wyrażona jest w punktach procentowych.

WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) jest stopą procentową kredytów oferowanych na polskim rynku międzybankowym, ustalaną na podstawie ofert złożonych przez 13 banków. 


Biuro Informacji Kredytowej S.A. jest instytucją która wspomaga prace banków oraz inne instytucje kredytujące przy podejmowaniu decyzji kredytowej. W BIK-u gromadzona jest historia kredytowa klientów banków, zarówno pozytywna jak i negatywna. Tak więc usunięcie danych z BIK-u jest tylko możliwe na pisemny wniosek banku lub innej instytucji kredytującej, którzy są jednocześnie dysponentami danych i pierwotnymi administratorami.

LTV (Loan To Value) jest to wskaźnik pokazujący jaki jest stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Czym wyższy jest wskaźnik LTV, tym mniejszy jest wymagany przez bank wkład własny. Obecnie jest jeszcze duża część banków, która daje kredyt hipoteczny na maksymalnie 90% LTV. Jednak wg rekomendacji KNF kredytobiorca powinien od 2016 roku posiadać 15% wkład własny, a od 2017 roku 20% wkład własny.

Wyceny nieruchomości w większości banku wykonuje rzeczoznawca współpracujący z danym bankiem. Jednak za dokonanie wyceny nieruchomości, większość banków żąda opłatę, która coraz częściej trzeba dokonać przy złożeniu wniosku. Koszty opłat są zróżnicowane od 128 zł do 900 zł. Jednak w przypadku niektórych banków oraz nieruchomości, konieczne jest zrobienie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, który znajduje się na liście danego banku. Koszt operatu jest indywidualnie negocjowany przez klienta.

Księga wieczysta jest dokumentem prawnym, określający stan prawny danej nieruchomości. Składa się z IV działów, w których znajdują się: dokładne informacje dotyczące danej nieruchomości, dane właściciela nieruchomości, występujące ograniczone prawa rzeczowe np. służebność osobista, a także wpisywane są hipoteki na rzecz danych wierzycieli.

Osoby pracujące na umowę o pracę na czas określony mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny, jednak muszą spełniać kilka warunków w kwestii okresu zatrudnienia:

Po pierwsze umowa ta nie może być na czas próbny, a większość banków także nie honoruje umów na zastępstwo.

Po drugie umowa musi być zawarta w większości banków od co najmniej 3 miesięcy, a w niektórych bankach jest wymóg pracy od 6 miesięcy np. w Deutsche Banku.

Po trzecie umowa na przód powinna być zawarta minimum pół roku do przodu. Są też banki, w których wystarczy okres 3 miesięcy do przodu, jednak wówczas zazwyczaj trzeba mieć udokumentowany dłuższy okres pracy przepracowany u obecnego pracodawcy niż 6 miesięcy.

Po czwarte przy umowach na czas określony banki czasami proszą aby osoba wnioskująca o kredyt przedłożyła od pracodawcy tzw. promesę, czyli oświadczenie iż pracodawca na obecną chwilę nie widzi przeszkód do dalszego zatrudnienia po skończonej umowie o pracę, na warunkach nie gorszych niż obecnie.

Ponadto w PKO BP, bank wymaga przy umowie na czas określony aby umowa była dłuższa niż 3 lata do przodu lub w przypadku krótszego okresu zatrudnienia do przodu wnioskodawca musi przedłożyć promesę od pracodawcy.

Dochód z umowy zlecenia czy też z umowy o dzieło jest brany pod uwagę przez banki do liczenia zdolności kredytowej. Jednak przy tego typu umowie banki zazwyczaj wymagają minimalny okres zatrudnienia 1 rok, a niektóre nawet 18 czy 24 miesiące. Od wspomnianej reguły jest jednak jeden bank, który akceptuje dochód z tego rodzaju umowy już po 6 miesiącach zatrudnienia.

Warto aby umowa zlecenia była zawarta na kilka miesięcy do przodu, a nie była tylko co miesiąc przedłużana. Wówczas taka osoba ma większy wybór banków, w których może złożyć wniosek kredytowy.

Większość banków honoruje dochód na urlopie macierzyńskim, jednak są też banki które go nie akceptują np. PEKAO SA. W przypadku kiedy bank bierze dochód pod uwagę z urlopu macierzyńskiego wymaga wówczas aby taka osoba złożyła pisemne oświadczenie, że na chwilę obecną po skończonym urlopie macierzyńskim nie planuje iść na urlop wychowawczy, a zamierza wrócić do pracy.

Takie wynagrodzenie będzie brane pod uwagę, przy czym należy pójść do ZUS-u aby pobrać zaświadczenie o wysokości odprowadzanych składek przez pracodawcę. Zaświadczenie takie może być wymagane 3, 6 lub 12 miesięcy, w zależności za jaki okres wymaga dany bank takiego potwierdzenia.

Ponadto zdarzają się też banki, które nie wymagają pokazywania wyciągów bankowych i udokumentowania wpływów wynagrodzenia na konto i wówczas nie ma konieczności potwierdzania dochodu w ZUS-ie np. BZWBK.

Obecnie większość banków wymaga, aby przedsiębiorca prowadził działalność gospodarczą od minimum 1 roku. Aczkolwiek zdarzają się banki, które wymagają aby taka działalność była prowadzona od dłuższego okresu tj. 2 lat lub 2 lat i 6 miesięcy.

Ten rodzaj rozliczenia się z Urzędem Skarbowym przez przedsiębiorcę jest nie za bardzo lubiany przez banki, a wiele banków w ogóle go nie akceptuje lub bardzo słabo liczy zdolność kredytową. Jednak są dwa banki, które ten dochód w miarę przyzwoicie liczą, co pozwala wnioskodawcom otrzymać kredyt hipoteczny.